안녕하세요. 엄정효 평가사입니다.
재개발이나 재건축 구역 안에 부동산을 가지고 계신 분들이 자주 물으시는 질문이 있습니다. 우리 물건은 얼마로 평가되는지, 그 금액은 무엇을 기준으로 정해지는지입니다.
결론부터 말씀드리면 정비구역의 평가는 상속이나 담보 평가와 셈법이 다릅니다. 오늘의 시세를 맞추는 작업이 아니라, 사업에 참여하는 사람들 사이의 지분을 나누기 위해 정해진 시점의 상대적인 가격을 정하는 작업이기 때문입니다.
정비사업에서 감정평가라는 말은 여러 장면에서 쓰입니다. 서로 다른 평가인데 이름이 비슷해 혼동이 생깁니다.
크게 나누면 네 가지입니다.
첫 번째는 종전자산 평가입니다. 조합원이 원래 가지고 있던 토지와 건축물의 가격을 정하는 평가입니다.
두 번째는 종후자산 평가입니다. 새로 지어질 주택과 상가의 분양예정 가격을 정하는 평가입니다.
세 번째는 현금청산 평가입니다. 분양신청을 하지 않으신 분의 부동산을 사업시행자가 사들일 때의 가격입니다.
네 번째는 세입자 손실보상 평가입니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항은 관리처분계획에 이 항목들을 모두 담도록 정하고 있습니다.
어느 평가를 말씀하시는지에 따라 기준시점도 다르고 방법도 다릅니다. 통지서를 받으셨다면 어느 평가에 관한 것인지부터 확인하셔야 합니다.
같은 법 제74조 제1항 제5호는 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 하도록 정하고 있습니다.
오늘의 시세가 아니라는 뜻입니다. 인가 고시일이 몇 해 전이라면 그 시점의 가격으로 돌아가 평가합니다.
인가 전에 허가를 받아 철거된 건축물은 예외입니다. 그 경우에는 시장, 군수등에게 허가를 받은 날이 기준이 됩니다.
여기서 오해가 자주 생깁니다. 지금 시세가 올랐으니 평가액도 함께 올라야 한다고 보시는 경우입니다. 기준시점이 고정되어 있으므로 그 이후의 상승분은 종전자산 평가액에 반영되지 않습니다.
다만 그 상승분이 사라지는 것은 아닙니다. 사업이 끝난 뒤의 자산 가치로 옮겨 갈 뿐입니다.
이 부분이 정비사업 평가의 핵심입니다.
종전자산 평가액은 조합원 사이의 지분을 나누는 기준입니다. 구역 전체의 평가액이 함께 높아지거나 함께 낮아지면 각자의 몫은 달라지지 않습니다.
실제로 달라지는 것은 상대적인 위치입니다. 내 물건이 옆 물건보다 얼마나 높게 평가되었는지가 분담금을 좌우합니다.
그래서 종전자산 평가에서는 구역 안 물건들 사이의 가격 균형을 맞추는 작업에 비중이 실립니다. 도로에 접한 정도, 형상, 지목, 건물의 이용 상황 같은 요인이 물건마다 일관된 기준으로 비교되어야 합니다.
평가액이 높게 나오면 무조건 유리하다고 보시는 것은 정확한 이해가 아닙니다. 나만 상대적으로 높게 나올 때 유리한 것입니다.
이 구조를 알고 계시면 평가 결과를 받아 보실 때 무엇을 확인해야 하는지가 분명해집니다.
같은 법 제74조 제4항은 평가기관의 선정 방법을 사업 종류별로 나누어 정하고 있습니다.
주거환경개선사업과 재개발사업은 시장, 군수등이 선정하고 계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가합니다.
재건축사업은 다릅니다. 시장, 군수등이 선정하고 계약한 1인 이상과 조합총회의 의결로 선정하고 계약한 1인 이상이 함께 평가합니다.
두 경우 모두 각 기관이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다. 한 기관의 판단만으로 결정되는 구조가 아닙니다.
비용은 사업시행자가 시장, 군수등에게 미리 예치하고 평가가 끝나면 그 금액에서 직접 지급된 뒤 나머지가 정산됩니다. 조합이 평가기관과 직접 금액을 조율하는 구조가 아니라는 점을 짚어 두겠습니다.
같은 법 제72조 제2항은 분양신청기간을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정하고 있습니다. 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.
이 기간에 분양신청을 하지 않으시면 제73조 제1항에 따라 손실보상 협의의 대상이 됩니다. 분양신청을 철회하신 경우와 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 경우도 같습니다.
사업시행자는 관리처분계획이 인가되고 고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의를 하여야 합니다. 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 합니다.
이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자가 붙습니다. 같은 법 시행령 제60조 제2항은 6개월 이내는 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내는 100분의 10, 12개월 초과는 100분의 15로 정하고 있습니다.
분양신청 기간을 놓치는 것은 되돌리기 어려운 선택입니다. 통지를 받으시면 기간부터 확인해 두시기 바랍니다.
같은 물건인데 종전자산 평가액과 청산 단계의 금액이 다르게 나오는 경우가 있습니다. 두 평가가 근거로 삼는 조문이 다르기 때문입니다.
재개발사업의 수용은 같은 법 제65조 제1항에 따라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용합니다. 사업시행계획인가 고시가 있으면 같은 법에 따른 사업인정과 그 고시가 있은 것으로 봅니다.
보상평가의 틀로 넘어간다는 뜻입니다. 조합원 사이의 균형을 맞추는 평가가 아니라 재산권을 잃는 데 대한 보상액을 정하는 평가가 됩니다.
재건축사업은 또 다릅니다. 조합설립에 동의하지 않으신 분에 대해서는 제64조의 매도청구 절차가 적용되고, 그 가격은 법원 절차에서 정해집니다.
그래서 분양신청 여부를 정하시기 전에 종전자산 평가액과 청산 단계의 금액이 같지 않을 수 있다는 점을 미리 확인하시는 편이 좋습니다.
첫째, 정비사업 평가는 종전자산, 종후자산, 현금청산, 세입자 손실보상으로 나뉘며 기준이 각각 다릅니다.
둘째, 종전자산의 기준시점은 사업시행계획인가 고시가 있은 날이며 오늘의 시세가 아닙니다.
셋째, 종전자산에서 중요한 것은 절대 금액이 아니라 구역 안에서의 상대적 균형입니다.
넷째, 평가기관은 재개발은 시장, 군수등이 선정한 2인 이상, 재건축은 시장, 군수등 1인 이상과 조합총회 1인 이상이며 결과는 산술평균합니다.
다섯째, 분양신청을 하지 않으면 손실보상 협의로 넘어가고 그 평가는 보상평가의 틀을 따릅니다.
보유하신 부동산이 정비구역 안에 있고 받으신 통지서를 어떻게 읽어야 할지 막막하시다면, 소재지와 사업 단계만 알려주시면 확인해 드립니다. 이 확인에는 비용이 들지 않습니다.
참고 조문: 도시 및 주거환경정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구) / 같은 법 제65조(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 준용) / 같은 법 제72조(분양공고 및 분양신청) / 같은 법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) / 같은 법 제74조(관리처분계획의 인가 등) / 같은 법 시행령 제60조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)