안녕하세요. 엄정효 평가사입니다.
도로나 철도, 택지개발 같은 공익사업 구역에 토지가 편입되면 보상 안내문을 받게 됩니다. 이때 가장 궁금하신 것은 결국 하나입니다. 보상금이 얼마로, 어떻게 정해지는가입니다.
결론부터 말씀드리면 보상금은 사업시행자가 임의로 정하는 것이 아니라, 법이 정한 절차에 따라 복수의 감정평가를 거쳐 정해집니다. 그리고 절차의 단계마다 토지소유자가 행사하실 수 있는 권리와 기한이 함께 정해져 있습니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 줄여서 토지보상법은 보상 절차의 순서를 정해 두고 있습니다.
큰 흐름은 이렇습니다. 사업인정 고시가 있고, 사업시행자가 토지조서와 물건조서를 작성한 뒤 보상계획을 공고하고 열람에 부칩니다. 이어 감정평가를 거쳐 보상액을 산정하고, 토지소유자와 협의를 진행합니다. 협의가 이루어지면 계약 체결로 마무리되고, 이루어지지 않으면 수용재결 절차로 넘어갑니다.
단계마다 기한과 요건이 붙어 있습니다. 안내문을 받으셨다면 지금 어느 단계에 계신지부터 확인하시는 것이 출발점입니다.
토지보상법 제68조 제1항은 사업시행자가 보상액을 산정하려면 감정평가법인등 3인을 선정해 토지등의 평가를 의뢰하도록 정하고 있습니다. 시·도지사와 토지소유자가 모두 추천하지 아니하거나 어느 한쪽이 추천하지 아니하는 경우에는 2인입니다.
보상액은 이렇게 평가된 각 감정평가액의 산술평균으로 정해집니다. 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 방식입니다.
한 기관의 평가만으로 정해지는 구조가 아니라는 점, 그리고 높은 쪽도 낮은 쪽도 아닌 평균으로 수렴시키는 구조라는 점을 기억해 두시면 됩니다.
제68조 제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자는 감정평가법인등을 각각 1인씩 추천할 수 있습니다. 추천된 기관도 앞서 말씀드린 평가에 함께 참여하고, 그 평가액도 산술평균에 그대로 반영됩니다.
추천은 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 하셔야 합니다. 토지소유자 추천은 법령이 정한 동의 요건을 갖추어야 하므로, 이웃 소유자들과 함께 준비하시는 것이 보통입니다.
이 추천권은 보상 절차에서 토지소유자가 행사하실 수 있는 몇 안 되는 적극적 권리입니다. 기간이 짧으므로 보상계획 공고가 나면 열람기간부터 확인해 두시는 것이 좋습니다.
토지보상법 제70조 제1항은 협의나 재결로 취득하는 토지에 대하여 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 보상하도록 정하고 있습니다. 여기에 가격시점까지의 지가 변동과 그 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 고려해 평가합니다.
공시지가가 기준이라고 해서 공시지가 금액 그대로 보상된다는 뜻은 아닙니다. 여러 보정을 거쳐 적정가격을 산정하는 출발점이 공시지가라는 의미입니다.
한 가지 더 중요한 원칙이 있습니다. 해당 공익사업 때문에 오른 값, 이른바 개발이익은 보상액에서 배제된다는 점입니다.
제70조 제5항은 사업의 공고나 고시로 토지 가격이 변동되었다고 인정되는 경우, 사업인정고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 적용하도록 하고 있습니다. 그 사업으로 오른 부분은 보상금에 반영되지 않는 구조입니다.
협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때에는, 사업시행자는 사업인정고시일부터 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. 제28조가 정한 절차입니다.
반대로 토지소유자 쪽에서 절차를 앞당기실 수도 있습니다. 제30조에 따라 토지소유자와 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결 신청을 청구할 수 있고, 청구를 받은 사업시행자는 60일 이내에 재결을 신청하여야 합니다. 이 기간을 넘기면 지연된 기간에 대한 가산금이 재결 보상금에 더해집니다.
재결 단계에서는 토지수용위원회가 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 정합니다. 협의 단계에서 제시된 금액이 그대로 확정되는 것이 아니라는 뜻입니다.
수용재결에 이의가 있으면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하실 수 있습니다. 제83조가 정한 기간입니다. 이의재결에서는 재결이 위법하거나 부당하다고 인정되면 보상액이 변경될 수 있습니다.
행정소송도 가능합니다. 제85조에 따라 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거친 경우에는 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 소를 제기하셔야 합니다.
기한을 넘기면 다투실 방법이 사실상 없어집니다. 불복을 검토하신다면 재결서를 받은 날을 기준으로 일정을 바로 계산해 두셔야 합니다.
첫째, 보상금은 사업시행자가 임의로 정하는 것이 아니라 법이 정한 절차에 따라 복수의 감정평가를 거쳐 정해집니다.
둘째, 보상액은 감정평가법인등의 평가액을 산술평균한 금액이며, 원칙은 3인, 추천이 없으면 2인입니다.
셋째, 토지소유자도 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 감정평가법인등을 추천하실 수 있습니다.
넷째, 평가는 공시지가를 기준으로 여러 요인을 반영하되, 해당 사업으로 인한 개발이익은 배제됩니다.
다섯째, 협의가 안 되면 수용재결로 넘어가고, 재결에는 이의신청 30일, 행정소송 90일(이의재결을 거치면 60일)의 불복 기한이 있습니다.
지금 어느 단계에 계신지, 어떤 권리를 언제까지 행사하실 수 있는지는 받으신 안내문 내용만 알려주시면 확인해 드립니다. 이 확인에는 비용이 들지 않습니다.
참고 조문: 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제28조(재결의 신청) / 같은 법 제30조(재결 신청의 청구) / 같은 법 제68조(보상액의 산정) / 같은 법 제70조(취득하는 토지의 보상) / 같은 법 제83조(이의의 신청) / 같은 법 제85조(행정소송의 제기) / 같은 법 시행규칙 제16조(보상평가)