안녕하세요. 엄정효 평가사입니다.
증여를 준비하시는 분들이 자주 물으시는 질문이 있습니다. 감정평가를 언제 받아야 인정되는지, 증여 전이 나은지 후가 나은지입니다.
결론부터 말씀드리면 증여는 앞뒤로 열려 있는 기간이 서로 다릅니다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다. 상속보다 뒤쪽이 짧으므로, 시점을 정하실 때 뒤에 남는 3개월을 먼저 계산해 보셔야 합니다.
상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 따르도록 정하고 있습니다. 이 날을 평가기준일이라고 합니다.
같은 조 제2항은 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 정하고, 수용가격과 공매가격, 감정가격 등을 여기에 포함시키고 있습니다.
증여일이 하루 움직이면 그 앞뒤로 열리는 기간도 통째로 함께 움직입니다. 어떤 거래가 기간 안에 들어오고 어떤 거래가 빠지는지가 달라진다는 뜻입니다.
시점을 정하는 일이 곧 어떤 가액을 시가로 삼을지를 정하는 일이 되는 구조입니다.
시행령 제49조 제1항은 평가기간을 정하고 있습니다. 상속은 상속개시일 전후 6개월이고, 증여는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다.
상속은 열두 달이 열려 있는데 증여는 아홉 달입니다. 줄어든 세 달은 모두 뒤쪽입니다.
여기에 신고기한이 겹칩니다. 법 제68조 제1항은 증여세 과세표준을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하도록 정하고 있습니다.
평가기간의 뒤쪽 끝과 신고기한이 거의 나란히 끝난다고 보시면 됩니다. 증여를 마치고 나서 천천히 준비하실 여유가 크지 않습니다.
시행령 제49조 제2항 제2호는 감정가액이 평가기간 안에 있는지를 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 정하고 있습니다.
기준시점만 증여일에 맞춰 두고 평가서 작성이 늦어지면 그 점이 문제가 될 수 있다는 뜻입니다.
증여를 마친 뒤에 평가를 알아보시는 경우 남는 시간은 3개월입니다. 자료 검토와 현장조사, 심사에 들어가는 기간을 빼면 실제로 쓰실 수 있는 날은 더 줄어듭니다.
기준시가가 10억원을 넘어 두 곳에 의뢰하셔야 하는 물건이면 더 그렇습니다. 한 곳의 일정이 밀리면 전체가 함께 밀립니다.
시행령 제49조 제4항은 해당 재산과 면적과 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액도 시가로 보도록 정하고 있습니다.
공동주택의 기준은 시행규칙 제15조 제3항에 있습니다. 같은 공동주택단지 안에 있을 것, 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 100분의 5 이내일 것, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것입니다. 이런 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 봅니다.
기간도 함께 보셔야 합니다. 신고를 하신 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 봅니다.
신고를 마치기 전에 같은 단지에서 새로운 거래가 붙으면 그 가액이 들어올 수 있다는 뜻입니다.
다만 시행령 제49조 제2항 단서는 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 유사한 재산의 가액을 적용하지 않도록 하고 있습니다. 본건에 대한 감정가액을 갖추어 두시면 옆집 거래보다 그 가액이 먼저 놓입니다.
시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 매매등도 시가에 포함시킬 수 있는 경우를 정하고 있습니다. 평가기준일 전 2년 이내의 기간, 그리고 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 기간입니다.
증여세의 법정결정기한은 시행령 제78조 제1항 제2호에 따라 신고기한부터 6개월입니다.
이 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 지방국세청장, 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 포함시킬 수 있습니다. 납세자만 신청할 수 있는 절차가 아닙니다.
납세자가 신청하실 때에는 기한이 있습니다. 시행령 제49조의2 제5항은 증여의 경우 신고기한 만료 70일 전까지 신청하도록 정하고 있고, 같은 조 제6항은 신고기한 만료 20일 전까지 그 결과를 서면으로 통지하도록 하고 있습니다.
신고를 마쳤다고 해서 뒤쪽 기간이 곧바로 닫히지는 않는다고 보시면 됩니다.
증여일을 먼저 정하고 평가를 나중에 붙이는 순서가 일반적입니다. 다만 순서를 한 번 뒤집어 보시면 판단이 쉬워집니다.
첫 번째로 보실 것은 증여일 전 6개월 안에 이미 어떤 가액이 있는지입니다. 같은 단지의 거래, 본건의 매매, 이전에 받아 두신 감정가액이 여기에 해당합니다.
두 번째는 증여일 후 3개월 안에 새로 붙을 가능성이 있는 거래입니다. 같은 단지에 매물이 여럿 나와 있는 상황이면 이 부분을 특히 살펴보셔야 합니다.
세 번째는 감정평가로 가실 경우 평가서 작성일까지 일정이 잡히는지입니다. 두 곳이 필요한 물건이면 여유를 더 두셔야 합니다.
어느 시점이 유리한지는 물건과 가족의 사정에 따라 달라집니다. 세액 자체의 판단은 세무 대리인과 함께 보시는 편이 안전합니다.
첫째, 증여의 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지이며, 상속보다 뒤쪽이 짧습니다.
둘째, 감정가액은 가격산정기준일과 평가서 작성일을 함께 보므로 일정을 뒤에서부터 세셔야 합니다.
셋째, 아파트는 같은 단지의 유사한 주택 거래가 시가로 들어올 수 있고, 그 기간은 신고일까지 이어집니다.
넷째, 본건의 감정가액이 있으면 유사한 재산의 가액은 적용하지 않습니다.
다섯째, 평가기간 밖의 거래도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 들어올 수 있으므로, 신고를 마쳤다고 끝나는 것은 아닙니다.
증여를 언제로 잡으시는 것이 좋은지, 남은 기간 안에 평가 일정이 가능한지는 소재지와 증여 예정 시기만 알려주시면 확인해 드립니다. 이 확인에는 비용이 들지 않습니다.
참고 조문: 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) / 같은 법 제68조(증여세 과세표준신고) / 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙등) / 같은 법 시행령 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) / 같은 법 시행령 제78조(결정ㆍ경정) / 같은 법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)